"Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt
  • johnk
    Posts: 20
    Joined: 16 Mar 2022, 21:40
    Has thanked: 3 times
    Been thanked: 1 time

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by johnk » 27 Sep 2023, 09:44

    E_Oslo wrote: 25 Sep 2023, 21:03 OsloMet har vel diskutert å flytte hele campus til Lillestrøm, men gått bort fra det. Jeg synes det er greit med en god del selvstyre for slike institusjoner. Universiteter blir neppe bedre av å bli tvangsflyttet et sted der få ansatte ønsker å bo.
    NRK på Kjeller ble vel også såvidt foreslått. Det er nok helt riktig at det er motstand fra Studenter, Professorer og resten av kultureliten som forhindrer utflytting av denne typen institusjoner. Det ble jo en del støy når den til sammenligning knøttlille Veterinærhøyskolen ble vedtatt flyttet til Ås.
  • Iver
    Posts: 260
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 33 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 27 Sep 2023, 11:38

    E_Oslo wrote: 26 Sep 2023, 21:55 Jada, du gjentar påstanden din om at det å bygge høyere/mer gir høyere priser. Men jeg tror som sagt ikke at det stemmer, men at mye bygging og høye priser begge er konsekvenser av stor etterspørsel. Og jeg synes ikke du har underbygget synet ditt noe særlig i denne diskusjonen.
    Dette handler om empiri, som jeg tidligere har nevnt. Ingen steder som har bygget høyt, tett og trangt har blitt billig så vidt jeg kan se. Jeg sier ikke at de sentrale områdene blir billige av å la være, men at boligene som folk faktisk skal kjøpe blir billigere ved å bygge mer utenfor pressområdene. Egentlig ganske logisk. Jeg var på et seminar i forrige uke som tok opp denne problemstillingen, så dette er det flere som har fått med seg. Men jeg forsker ikke på dette og kan ikke legge frem harde "bevis" :lol: Og jeg er ikke for sprawl med drabant boligfelt, men flere 15 minutters-byer i stedet for å pakke alt sammen så nær Oslo S som mulig. I hovedsak er dette snakk om eksisterende byer. Viktig at disse stedene får balanse arbeidsplasser/Boliger så ikke alle må pendle langt for å komme på jobb.

    Jeg ser ikke at den motsatte meningen er spesielt underbygget heller, så kom gjerne med eksempler på områder hvor massiv utbygging har gitt lav kvadratmeterpris i allerede populære områder!
    E_Oslo wrote: 26 Sep 2023, 21:55 Så er det tydelig at du har en preferanse for lave kvartaler, og det er selvfølgelig helt greit. Men det er kun din preferanse. Jeg synes for eksempel mange områder i Paris, med bygg +/- 6 etasjer, er vellykkede. Og jeg liker også områdene på Manhattan der det er bygg på 10-20 etasjer ved de store gatene, og 3-6 etasjer langs smågatene.

    Ja, jeg har en preferanse for lave kvartaler og det tror jeg mange andre har også. Det gir rett og slett bedre boforhold. I valget mellom å bo i lave bygårder og høyblokker tror jeg de fleste ville valg lave bygårder, alt annet likt. Paris er jo egentlig en høy variant av den type byutvikling jeg ønsker. Paris har høyere kvartaler enn 4 etasjer, men har lite bebyggelse over 7. Og det fungerer siden de har brede avenyer, og selvfølgelig så ligger Paris en god del lengre sør enn Oslo, Hamar og Trømsø.

    Eksempel på fire etasjer tett by:
    https://www.google.com/maps/@59.9199797 ... &entry=ttu
  • E_Oslo
    Posts: 79
    Joined: 16 Mar 2022, 00:45
    Has thanked: 35 times
    Been thanked: 17 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by E_Oslo » 28 Sep 2023, 00:27

    Iver wrote: 27 Sep 2023, 11:38
    E_Oslo wrote: 26 Sep 2023, 21:55 Jada, du gjentar påstanden din om at det å bygge høyere/mer gir høyere priser. Men jeg tror som sagt ikke at det stemmer, men at mye bygging og høye priser begge er konsekvenser av stor etterspørsel. Og jeg synes ikke du har underbygget synet ditt noe særlig i denne diskusjonen.
    Dette handler om empiri, som jeg tidligere har nevnt. Ingen steder som har bygget høyt, tett og trangt har blitt billig så vidt jeg kan se. Jeg sier ikke at de sentrale områdene blir billige av å la være, men at boligene som folk faktisk skal kjøpe blir billigere ved å bygge mer utenfor pressområdene. Egentlig ganske logisk. [...]

    Denne empirien du nevner er korrelasjon. Korrelasjon er ikke kausalitet. Det bygges høyere og tettere i Oslo enn i Skien, og boligprisene er høyere i Oslo. Det betyr ikke at Oslo ville hatt Skien-priser hvis man hadde bygget mindre tett. Det er klart stedene som bygger høyt og tett har høye priser. Det bygges jo nettopp fordi det er etterspørsel etter disse boligene!

    Jeg har ikke noe mot at mindre forstedssentre prøver å gjøre seg mer attraktive og tiltrekke seg flere innbyggere. Men jeg synes det er en dårlig ide å nekte mange å bo der de helst ønsker å bo, som er det man gjør ved å f.eks. stoppe videre bygging innenfor Ring 3.

    Iver wrote: 27 Sep 2023, 11:38 Jeg ser ikke at den motsatte meningen er spesielt underbygget heller, så kom gjerne med eksempler på områder hvor massiv utbygging har gitt lav kvadratmeterpris i allerede populære områder!

    Selv byer der det bygges høyt og tett har i all hovedsak restriksjoner, som gjør at det ikke bygges nok til å dekke etterspørselen, som derfor også slår ut i høye priser. Men ikke så høye priser som hvis man ikke hadde bygget noe.
    Tokyo ser ut til å være et unntak, der det bygges nok til å holde prisene nede (men med en holdning til vern av gamle bygninger som jeg tror ingen ønsker seg her).


    Iver wrote: 27 Sep 2023, 11:38
    E_Oslo wrote: 26 Sep 2023, 21:55 Så er det tydelig at du har en preferanse for lave kvartaler, og det er selvfølgelig helt greit. Men det er kun din preferanse. Jeg synes for eksempel mange områder i Paris, med bygg +/- 6 etasjer, er vellykkede. Og jeg liker også områdene på Manhattan der det er bygg på 10-20 etasjer ved de store gatene, og 3-6 etasjer langs smågatene.

    Ja, jeg har en preferanse for lave kvartaler og det tror jeg mange andre har også. Det gir rett og slett bedre boforhold. I valget mellom å bo i lave bygårder og høyblokker tror jeg de fleste ville valg lave bygårder, alt annet likt. [...]


    Men alt annet er ikke likt. Ved høyere tetthet kan flere bo sentralt, og det er de villige til å betale for. Sannsynligvis vil mange ønske seg en usjenert villa med hage, omgitt av byliv. Det er det ikke mange som kan få. Dermed, hvis det tillates høye bygninger, kan folk gjøre en avveining av hvorvidt de vil bo sentralt i høye hus, eller usentralt og lavere. Og det man ser, i områder som Manhattan, er at mange synes det er attraktivt å bo i høye hus, hvis de husene ligger sentralt.
  • Iver
    Posts: 260
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 33 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 11 Oct 2023, 08:57

    Bra artikkel om at lav bebyggelse (5-etasjer) i kvartalsstruktur gir like høy utnyttelse som dagens lamellbyer (som Løren) på 7 etasjer.
    https://www.ao.no/arkitekten-designet-l ... 128-640342

    Arkitekten påpeker problemet med 7-9 etasjers lamellene som gir skygger og dårlige byrom.

    Image

    Image
  • E_Oslo
    Posts: 79
    Joined: 16 Mar 2022, 00:45
    Has thanked: 35 times
    Been thanked: 17 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by E_Oslo » 14 Oct 2023, 23:39

    Interessant artikkel. Og jeg vil si at det også for meg virker åpenbart bedre for byen å ha kvartalene fremfor lamellene. Men hvorfor skal utnyttelsen være konstant? Hvis man lar noen av kvartalene (de med best kollektivdekning) være på 7 etasjer, så får man bygget flere boliger. Uten at jeg tror byen blir merkbart dårligere.
  • Iver
    Posts: 260
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 33 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 16 Oct 2023, 12:07

    E_Oslo wrote: 14 Oct 2023, 23:39 Men hvorfor skal utnyttelsen være konstant? Hvis man lar noen av kvartalene (de med best kollektivdekning) være på 7 etasjer, så får man bygget flere boliger. Uten at jeg tror byen blir merkbart dårligere.
    Jeg er enig i en differensiering, lavest på de minst sentrale plassene og høyest mest sentralt. Men skal det bli gode boområder, og samtidig tett, bør det være fra 4 etasjer og nedover. Rundt stasjoner, der det er hoteller og kontorer oppover i etasjene, kan det bygges noe høyere. Men "Manhattan" problemet dukker fort opp. Settes det opp kontor- og hotelltårn sentralt blir kvadratmeterprisen høy. Med vedtatt høyhusstrategi for Oslo, må det påregnes kraftig prisøkning for bolig sentralt i Oslo, og med det økt segregering mellom høy- og lavinntektsgruppene.

    Og i små og mellomstore byer er det egentlig ikke plassproblemer, så der er det bare tull å bygge særlig i høyden.
  • E_Oslo
    Posts: 79
    Joined: 16 Mar 2022, 00:45
    Has thanked: 35 times
    Been thanked: 17 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by E_Oslo » 16 Oct 2023, 23:19

    Iver wrote: 16 Oct 2023, 12:07 [...] Men "Manhattan" problemet dukker fort opp. Settes det opp kontor- og hotelltårn sentralt blir kvadratmeterprisen høy. Med vedtatt høyhusstrategi for Oslo, må det påregnes kraftig prisøkning for bolig sentralt i Oslo, og med det økt segregering mellom høy- og lavinntektsgruppene.
    [...]
    Og da er vi tilbake til den originale diskusjonen vår. Jeg mener du helt mangler empiri for denne påstanden, og kun baserer deg på korrelasjon (populære byer har høye priser pga. høy etterspørsel, og det er også i populære byer det bygges mye, fordi det er der det er etterspørsel).

    Av de to nylige planene som har blitt vedtatt i Oslo er det nok småhusplanen, ikke høyhusplanen som kommer til å drive opp prisene. Når det gjelder segregering, så er det er jo også i småhusområdene at de rikeste bor.
    These users thanked the author E_Oslo for the post:
    NotJustGard
    Rating: 16.67%
  • Iver
    Posts: 260
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 33 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 11 Mar 2024, 09:52

    E_Oslo wrote: 07 Mar 2024, 22:03
    Hører kanskje mer hjemme på diskusjonssidene, men her er en gjennomgang av forskning på temaet: https://furmancenter.org/research/publi ... ordability.

    Fra sammendraget:
    We ultimately conclude, from both theory and empirical
    evidence, that adding new homes moderates price increases and therefore makes housing more
    affordable to low- and moderate-income families.


    Så kan man argumentere for at man kunne fått samme effekt ved å bygge tettere på et større område rundt Smestad, istedenfor høyt akkurat her. Og hypotetisk kunne man sikkert det, men jeg har liten tro på at det er et alternativ.
    Flytter diskusjonen tilbake hit:

    Artikkelen er interessant nok den, men den dekker kanskje ikke det sentrale poenget i denne debatten som er om svært høy tetthet sentralt gir lavere eller høyere priser. Jeg er selvfølgelig ikke uenig i at økt tilbud har en effekt av lavere pris. Men det er flere effekter som også påvirker. Det åpenbare er at sentralt er dyrere enn usentralt. Spørsmålet er hvor og hvor mye skal du bygge ut. Om sentraliseringseffekten blir større eller mindre enn tilbudseffekten. Rene kontortårn i sentrale områder, der det allerede er mange som må pendle langt, kan ikke gi annet en økte priser i området rundt. Likeledes vil nye (rike) innbyggere sentralt også skape arbeidsplasser. De skal handle i butikken og ha ungene på skole og barnehage. Det blir da nye jobber med med lavere lønn (enn de som bosettes) som da må pendle langt til disse jobbene.

    Artikkelen, som er en ren litteraturstudie uten egen "forskning", har jo også noen tvilsomme konklusjoner som at "det er dyrere der det er strengere regulering". Her er jo sammenhengen også motsatt. I dyre områder er det selvsagt flere reguleringer fordi rike (amerikanere) er flinkere til å beskytte egne interesser mot utbygging. Det er også lett å plukke ut forskning som støtter eget syn, og glemme å ta med forskning som sier noe annet. Artikkelen er svak på sammenhengen mellom areal og transport, som dekkes i liten grad.

    Et sidepoeng er jo at vi bør drive med god byutvikling og lage flott ny arkitektur i de områdene vi bygger ut. Bygg over 3-4 etasjer kaser lange skygger i Norge, og gir dårlige bymiljø om de ikke plasseres så langt fra hverandre at det ikke lengre gir noe fortetningspotensial. Jeg er svært skeptisk til dagnes praksis med å bygge "tett drabantby" som vi ser så mange eksempler på (Løren, Ulven, Kværnerbyen, Lillestrøm sentrum, Lørenskog) med typisk 6-10 men også opptil 19 etasjer (Lillestrøm). Da kunne man heller ofret litt flere eneboliger og bygget ut større områder med bygårder.
  • E_Oslo
    Posts: 79
    Joined: 16 Mar 2022, 00:45
    Has thanked: 35 times
    Been thanked: 17 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by E_Oslo » 30 Mar 2024, 13:35

    Iver wrote: 11 Mar 2024, 09:52
    E_Oslo wrote: 07 Mar 2024, 22:03
    Hører kanskje mer hjemme på diskusjonssidene, men her er en gjennomgang av forskning på temaet: https://furmancenter.org/research/publi ... ordability.

    Fra sammendraget:
    We ultimately conclude, from both theory and empirical
    evidence, that adding new homes moderates price increases and therefore makes housing more
    affordable to low- and moderate-income families.


    Så kan man argumentere for at man kunne fått samme effekt ved å bygge tettere på et større område rundt Smestad, istedenfor høyt akkurat her. Og hypotetisk kunne man sikkert det, men jeg har liten tro på at det er et alternativ.
    Flytter diskusjonen tilbake hit:

    Artikkelen er interessant nok den, men den dekker kanskje ikke det sentrale poenget i denne debatten som er om svært høy tetthet sentralt gir lavere eller høyere priser. Jeg er selvfølgelig ikke uenig i at økt tilbud har en effekt av lavere pris. Men det er flere effekter som også påvirker. Det åpenbare er at sentralt er dyrere enn usentralt. Spørsmålet er hvor og hvor mye skal du bygge ut. Om sentraliseringseffekten blir større eller mindre enn tilbudseffekten. Rene kontortårn i sentrale områder, der det allerede er mange som må pendle langt, kan ikke gi annet en økte priser i området rundt. Likeledes vil nye (rike) innbyggere sentralt også skape arbeidsplasser. De skal handle i butikken og ha ungene på skole og barnehage. Det blir da nye jobber med med lavere lønn (enn de som bosettes) som da må pendle langt til disse jobbene.

    Artikkelen, som er en ren litteraturstudie uten egen "forskning", har jo også noen tvilsomme konklusjoner som at "det er dyrere der det er strengere regulering". Her er jo sammenhengen også motsatt. I dyre områder er det selvsagt flere reguleringer fordi rike (amerikanere) er flinkere til å beskytte egne interesser mot utbygging. Det er også lett å plukke ut forskning som støtter eget syn, og glemme å ta med forskning som sier noe annet. Artikkelen er svak på sammenhengen mellom areal og transport, som dekkes i liten grad.

    Et sidepoeng er jo at vi bør drive med god byutvikling og lage flott ny arkitektur i de områdene vi bygger ut. Bygg over 3-4 etasjer kaser lange skygger i Norge, og gir dårlige bymiljø om de ikke plasseres så langt fra hverandre at det ikke lengre gir noe fortetningspotensial. Jeg er svært skeptisk til dagnes praksis med å bygge "tett drabantby" som vi ser så mange eksempler på (Løren, Ulven, Kværnerbyen, Lillestrøm sentrum, Lørenskog) med typisk 6-10 men også opptil 19 etasjer (Lillestrøm). Da kunne man heller ofret litt flere eneboliger og bygget ut større områder med bygårder.

    Jeg tenker at artikkelen dekker det sentrale poenget godt. Det er svært vanskelig å endre eksisterende bebyggelse i byer (av bl.a. vernehensyn og motstand fra naboer). Dermed er muligheten for å bygge flere boliger sentralt stort sett knyttet til høy utnyttelse av de få tomtene som kan bebygges. I teorien kunne man tenkt seg å få like stor utnyttelse ved å bygge på 1-2 etasjer på alle tomter som i dag kun har 1 eller 2 etasjer, men det er i praksis helt uaktuelt.

    Du kritiserer her bygging av rene kontortårn, men jeg minner på at utgangspunktet for denne siste diskusjonen var et prosjekt på Smestad, som stort sett består av boliger. Høy boligutnyttelse rundt sentrale kollektivknutepunkt er det som trengs for at flere skal få bo der de ønsker seg. Det hindrer også fortrengning, ved at prisnivået blir lavere enn hvis det ble bygget færre (eller ingen) boliger.

    Man kan selvfølgelig diskutere forskningen som presenteres i litteraturstudien, men at retningen av årsakssammenheng mellom reguleringer og pris kan gå begge veier er noe litteraturen er klar over. Litteraturen har strategier for å isolere effekt i en retning. Din påstand om "Manhattanproblemet" virker derimot svært utsatt for at årsakssammenhengen heller er at det bygges mye der det er dyrt enn omvendt. Jeg har ikke sett noen forskning som gir empirisk støtte til dette synet, så post gjerne en link hvis du vet om noe. Jeg er enig i at studien ikke går særlig inn på forholdet mellom arealbruk og transport, ser gjerne mer på det også hvis du kjenner til noe.

    Ellers er jeg jo enig i at mye av det som bygges i dag er lite vellykket, og også i diagnosen om at mye er "tett drabantby". Som jeg vel har nevnt tidligere, så er jeg mest skeptisk til mangelen på urban utforming, mens jeg synes høyde er mindre problematisk i godt utformede prosjekter.

    Men det eksisterer også et annet problem i norsk byutvikling, og det er enorme områder av tettbygde enebolig- og rekkehusområder som spiser jordbruksland og natur. Områdene rundt Gardermoen og utkanten av Kristiansand er blant de verste eksemplene, men det finnes overalt. Det er den utbygningen vi får hvis vi begrenser tettheten som tillates sentralt. Ikke bare er det stygt, men det har også veldig negative virkninger for transportmønstre.
    These users thanked the author E_Oslo for the post:
    NotJustGard
    Rating: 16.67%

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 0 guests