"Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt
  • Iver
    Posts: 247
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 28 times

    "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 01 Sep 2023, 11:46

    En ting jeg har tenkt mye på i siste er det jeg vil kalle "Manhattan problemet".

    Vi snakker stadig om manglende boligutbygging, særlig i Oslo, og at det har blitt så dyrt. Klassisk økonomisk teori tilsier da at vi skal bygge mer. Mer utbygging skal gi billigere boliger tiden etterspørselen blir dekket. Siden areal er endelig, betyr dette i praksis tettere og høyere. Det argumenteres også for å presse folk inn på leiligheter under 30 kvadratmeter (noe jeg mener er på kanten til inhumant, men det er en annen diskusjon).

    Problemet er at høyere, tettere og mindre leiligheter ikke gir lavere priser, men stadig høyere priser. Dette kan observeres i alle attraktive byer over hele verden. Teorien er derfor helt feil.

    Når mange arbeidsplasser og boliger legges på samme sted får man en økt attraktivitet. Arbeidsplassene kan velge mellom mange kandidater til jobbene, og folk kan velge mellom mange arbeidsplasser. Dette gir en positiv synergi som forsterker seg selv. Stadig flere vil bo der, og stadig flere bedrifter vil flytte dit. Der det er mange folk blir det også mange tilbud som igjen gir mange arbeidsplasser. Denne effekten er godt kjent.

    Problemet blir at i sentrum av disse attraktive områdene blir det en ubalanse mellom antall arbeidsplasser og antall boliger. Sentralt fortrenger kontorarbeidsplasser, restauranter og annen service plassen til boliger. Dette fører til at folk må pendle lengre. Boligene som er i akseptabel pendleravstand (mindre en 30 min) blir da dyrere og dyrere og dyrere. Mer tetthet forsterker da bare problemet, i stedet for å løse det.

    Løsningen tror jeg ligger i å legge begrensninger på antall (kontor)arbeidsplasser i områder som har for høy attraktivitet. Det vil si innenfor ring 3 for Oslos del, og særlig området rundt Oslo S. Dette betyr ikke at jeg er for urban sprawl, men tenker at det bør bygges opp flere attraktive sentre (15 minutters byer) ved å fortette og forsterke eksisterende småbyer og bydeler. Dette kan være Ski, Drammen, Jessheim eller Furuseth.
  • Tobias
    Posts: 281
    Joined: 17 Mar 2022, 09:33
    Has thanked: 46 times
    Been thanked: 33 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Tobias » 01 Sep 2023, 15:33

    Du har nok rett i premisset, men jeg vil anta at det finnes et øvre tak for hvor attraktiv en by kan bli og antall innflyttere flates ut rett og slett fordi det ikke er nok potensielle innflyttere å ta av. Hvor dette taket ligger for Oslo, aner jeg ikke, men det er fremdeles masse plass utenfor ring 3 for byen å vokse.

    Og du har nok også rett at Oslo - i en ideell verden - burde blitt omkranset av flere attraktive 15-minutters byer for å ta av presset på hovedstaden. Men da møter man på klassiske samarbeidsproblemer på tvers av regioner hvor ulike politiske konstellasjoner med ulike ambisjoner bruker lang tid på å bli enige om veldig lite. Fornebu burde vært en slik by, men 30 år etter nedleggelsen av flyplassen fremstår halvøya fremdeles som et slags naturreservat ispedd noen klynger med blokker og gigantiske hovedkontorer.

    Noen ganger er lokaldemokrati et herk.
  • Iver
    Posts: 247
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 28 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 04 Sep 2023, 10:03

    Ja, Fornebu er en tapt mulighet. Problemet med Fornebu er imidlertid at det er en "blindvei" og ikke et knutepunkt. Asker, Drammen, Ski og Lillestrøm er mer naturlige steder. Lengre ut har man Tønsberg, Sarpsborg og Hamar.

    Det jeg ser som et stort problem er at vi har sluttet å bygge ordentlige byer, som dermed blir attraktive. I stedet bygges mer eller mindre tilfeldige punkthus i modernistisk stil uten harmoni, verken strukturelt eller arkitektonisk med resten. Var akkurat på Hamar, og det virker som ingen der lengre kan kunsten å "bygge en by". Hamar blir dermed styggere og mindre attraktivt bygg for bygg, der det motsatte burde vært tilfelle.
  • Mikael
    Moderator
    Posts: 213
    Joined: 17 Mar 2022, 09:41
    Has thanked: 19 times
    Been thanked: 15 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Mikael » 04 Sep 2023, 12:43

    En interessant diskusjon, men tror du må velge om vi her skal diskutere "vakkerhet" eller om tetthet som problem og ikke mikse den diskusjonen. Problemet med ditt forslag om å spre arbeidsplasser er at avstandene blir lengre for de som pendler, her finnes det ekstremt mye teori. Høyt kompetente arbeidere flytter ikke til Ski fordi et stort selskap skulle legge hovedkontoret sitt der, de fortsetter å pendle fra alt som er innenfor en times reise. Jeg tror absolutt ikke løsningen ligger å lage en mer polysentrisk by å tro at det vil påvirke boligprisene i noen særlig grad, men om det finnes undersøkelser som sier noe annet må du gjerne linke til det.

    Jeg er også uenig i at leiligheter under 35 m2 (leilighetsnormen) behøver å gi dårlig bokvalitet. Dagens normer gjør at vi bruker bokvalitet som et synonym på boligkvalitet, mens dette i virkeligheten er to forskjellige ting. Ideelt sett skulle jeg sett at man skrotet normen, mot at man myket opp deler av TEK innenfor definerte byområder (tett by), da teknisk forskrift rett og slett gjør små leiligheter mye mindre funksjonelle enn det de behøver å være og generelt er dårlig tilpasset kompleksiteten i tette bysituasjoner. I tillegg burde det være krav/frist for gjennomføring av reguleringsplaner som gir utbyggerne et press for å faktisk bygge og ikke sitte å vente på markedet, da vil det alltid være i deres fordel når det "bygges for lite".
  • johnk
    Posts: 20
    Joined: 16 Mar 2022, 21:40
    Has thanked: 3 times
    Been thanked: 1 time

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by johnk » 05 Sep 2023, 20:33

    Mikael wrote: 04 Sep 2023, 12:43 En interessant diskusjon, men tror du må velge om vi her skal diskutere "vakkerhet" eller om tetthet som problem og ikke mikse den diskusjonen. Problemet med ditt forslag om å spre arbeidsplasser er at avstandene blir lengre for de som pendler, her finnes det ekstremt mye teori. Høyt kompetente arbeidere flytter ikke til Ski fordi et stort selskap skulle legge hovedkontoret sitt der, de fortsetter å pendle fra alt som er innenfor en times reise. Jeg tror absolutt ikke løsningen ligger å lage en mer polysentrisk by å tro at det vil påvirke boligprisene i noen særlig grad, men om det finnes undersøkelser som sier noe annet må du gjerne linke til det.
    Rent anekdotisk så er de jeg kjenner som er mest "låst" til Oslo sentrum par som pendler hver sin retning.
  • Iver
    Posts: 247
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 28 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 06 Sep 2023, 09:20

    Mikael wrote: 04 Sep 2023, 12:43 En interessant diskusjon, men tror du må velge om vi her skal diskutere "vakkerhet" eller om tetthet som problem og ikke mikse den diskusjonen. Problemet med ditt forslag om å spre arbeidsplasser er at avstandene blir lengre for de som pendler, her finnes det ekstremt mye teori. Høyt kompetente arbeidere flytter ikke til Ski fordi et stort selskap skulle legge hovedkontoret sitt der, de fortsetter å pendle fra alt som er innenfor en times reise. Jeg tror absolutt ikke løsningen ligger å lage en mer polysentrisk by å tro at det vil påvirke boligprisene i noen særlig grad, men om det finnes undersøkelser som sier noe annet må du gjerne linke til det.
    Det er nettopp mangel på attraktivitet, deriblant vakkerhet som gjør at folk ikke vil bo på Ski eller tilsvarende steder. Jeg mener derfor vakkerhet hører med i diskusjonen. Vi må lage flere attraktive steder, og da holder det ikke med generisk kjedelige boligblokker i tilfeldig plassert utover, som på Fornebu. Det er selvfølgelig mer til diskusjonen enn vakkerhet også....

    Mikael wrote: 04 Sep 2023, 12:43 Jeg er også uenig i at leiligheter under 35 m2 (leilighetsnormen) behøver å gi dårlig bokvalitet. Dagens normer gjør at vi bruker bokvalitet som et synonym på boligkvalitet, mens dette i virkeligheten er to forskjellige ting. Ideelt sett skulle jeg sett at man skrotet normen, mot at man myket opp deler av TEK innenfor definerte byområder (tett by), da teknisk forskrift rett og slett gjør små leiligheter mye mindre funksjonelle enn det de behøver å være og generelt er dårlig tilpasset kompleksiteten i tette bysituasjoner. I tillegg burde det være krav/frist for gjennomføring av reguleringsplaner som gir utbyggerne et press for å faktisk bygge og ikke sitte å vente på markedet, da vil det alltid være i deres fordel når det "bygges for lite".
    Enig i at TEK og andre håndbøker kan være til hinder for bra utvikling, men å bygge små leiligheter gjør det ikke billigere, bare dyrere. Dette følger resonnementet fra tidligere. Flere folk på samme sted -> mer attraktivt -> dyrere. Det blir kjempehøye kvadratmeterpriser av små leiligheter og er først og fremst en fordel for eiendomsutviklerne. Studenter og folk i tidlig 20-åra kan selvfølgelig i perioder bo i mindre leiligheter, siden de har et sekundær-hjem hos foreldrene, hvor de kan lagre ting og være i helgene for å få mer plass. Mindre leiligheter for denne gruppen løses med studentboliger primært, og utleiemarkedet med kollektiv etc. Men å bygge boliger på under 35 m2 for "vanlig" folk i arbeid, blir bare slum.
  • Mikael
    Moderator
    Posts: 213
    Joined: 17 Mar 2022, 09:41
    Has thanked: 19 times
    Been thanked: 15 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Mikael » 07 Sep 2023, 08:50

    Iver wrote: 06 Sep 2023, 09:20 Enig i at TEK og andre håndbøker kan være til hinder for bra utvikling, men å bygge små leiligheter gjør det ikke billigere, bare dyrere. Dette følger resonnementet fra tidligere. Flere folk på samme sted -> mer attraktivt -> dyrere. Det blir kjempehøye kvadratmeterpriser av små leiligheter og er først og fremst en fordel for eiendomsutviklerne. Studenter og folk i tidlig 20-åra kan selvfølgelig i perioder bo i mindre leiligheter, siden de har et sekundær-hjem hos foreldrene, hvor de kan lagre ting og være i helgene for å få mer plass. Mindre leiligheter for denne gruppen løses med studentboliger primært, og utleiemarkedet med kollektiv etc. Men å bygge boliger på under 35 m2 for "vanlig" folk i arbeid, blir bare slum.
    Vi kan ikke begynne å bygge mer utflytende igjen for å være redde for at byen blir så attraktiv at prisene øker, men ja det er klart at en mer attraktiv by (flere muligheter) øker presset, men vi gjør det ikke lettere for den gruppen som har størst utbytte av / ønsker å bo sentralt når de kun har en teoretisk mulighet til å kjøpe rundt 20 % av leilighetene i nye prosjekter sentralt i Oslo. Vi må tenke mer deling og fellesløsninger, og her pågår det heldigvis mye testing av nye konsepter. Tanken om at alle skal ha et eget gjesterom kan erstattes med rom til utlån, felleslokaler for store middager, celler for hjemmekontor o.l. det er langt mer hensiktsmessig måte å bruke arealene, da vil plutselig ikke 30 kvm være så avskrekkende.
  • Iver
    Posts: 247
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 28 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 07 Sep 2023, 11:30

    Jeg argumenterer ikke for sprawl med eneboliger på topper her og der, men å lage nye 15-minutterbyer flere steder med høyere kvalitet enn vi klarer i dag. Vi trenger nye "Grünerløkker" og "St. Hanshauger der folk virkelig vil bo og tjenestetilbudet er nærme. Jeg ønsker ikke flere "Vardåser" og "Løkenåser", der det er fint å bo, men alt er i bilavstand unna. Jeg vil heller ikke ha flere "Rykkinner" eller "Vestlier", området som er uten tilstrekkelig attraktivitet. Jeg mener medium tetthet bør være hovedregel, fra tett småhusbebyggelse til 2-4 etasjers bygårder.

    Vi må slutte å tro at det kan bli billig i Oslo indre by, og at dette er noe vi kan bygge oss ut av ved å bygge høyt, tett og trangt. All empiri viser noe annet.
  • Mikael
    Moderator
    Posts: 213
    Joined: 17 Mar 2022, 09:41
    Has thanked: 19 times
    Been thanked: 15 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Mikael » 07 Sep 2023, 14:24

    Jeg er helt enig i at vi må bygge mer av det folk liker i indre by, altså utvide indre by innover Groruddalen, det er jo det man ønsker også, men så langt ikke får helt til (spør du meg). Å tro at det blir rimeligere boliger ved å begrense byggehøyden til 2-4 etasjer tror jeg ikke noe på, tviler på det er gjennomførbart i det hele tatt.
  • Iver
    Posts: 247
    Joined: 11 Jan 2023, 12:04
    Has thanked: 1 time
    Been thanked: 28 times

    Re: "Manhattan problemet" - Høyt og tett blir dyrt

    by Iver » 08 Sep 2023, 08:10

    Store byer i Europa er bygget på 2-4 etasjer, så det er i så fall viljen det står på. Ikke muligheten. Mye av London er f.eks i 2-4 etasjer.
    Her fra Tours (136 000 innbyggere):
    https://www.google.com/maps/@47.3927843 ... &entry=ttu

    Det blir bare stygt og rimelig underlig når man dunker ned 8 etasjer på norske småsteder, som her på Frogner (Lillestrøm):
    https://www.google.com/maps/@60.0246716 ... &entry=ttu
    Når det tillates å bygges slik, og her kunnet man funnet svært mange eksempler, er det ikke rart at folk heller vil bo Frogner Oslo.

Who is online

Users browsing this forum: No registered users and 0 guests